Uma hipoteca é uma garantia real registrada sobre um bem imóvel em favor de um credor, geralmente um banco. Levantar essa hipoteca significa obter sua remoção do registro de publicidade imobiliária para que o bem volte a ser livre de qualquer ônus. Essa operação, chamada de levante de hipoteca, deve obrigatoriamente passar por um ato notarial, exceto no caso de uma extinção automática após o término do empréstimo.
Extinção automática ou levantamento antecipado: dois mecanismos distintos
A hipoteca não desaparece no dia do último pagamento. Ela se extingue automaticamente um ano após o último vencimento do empréstimo imobiliário. Durante esse período, a inscrição permanece visível no serviço de publicidade imobiliária, o que pode bloquear algumas operações.
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Se o proprietário precisar liberar o bem antes dessa data (venda, recompra de crédito, doação), ele deve iniciar um procedimento de levantamento antecipado. É aí que entra o notário, o único profissional habilitado a redigir o ato autêntico necessário. Para entender como levantar uma hipoteca com um notário, é preciso distinguir essas duas situações, pois os trâmites e os custos diferem totalmente.
No caso da extinção automática, nenhuma formalidade é necessária e nenhum custo é incorrido. O levantamento antecipado, por sua vez, pressupõe um acordo entre o devedor e o credor, seguido de uma passagem pelo notário.
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Acordo do credor: o pré-requisito para qualquer levantamento notarial
Antes mesmo de contatar um notário, o proprietário deve obter o consentimento do banco ou da instituição credora. Esse consentimento assume a forma de um documento escrito confirmando que a dívida foi quitada ou que o credor renuncia à sua garantia.
Quando o banco aceita sem dificuldades
O cenário mais comum é o de um empréstimo totalmente quitado, seja por antecipação ou em decorrência de uma venda. O banco não tem mais uma dívida a proteger e concede sua autorização rapidamente. O notário pode então preparar o ato de levantamento.
Quando o banco recusa ou demora
Uma recusa de levantamento obriga a recorrer ao tribunal judicial. Essa situação ocorre às vezes em litígios sobre o saldo devedor ou sobre taxas contestadas. O juiz pode ordenar o levantamento se as condições forem atendidas, mas o procedimento prolonga consideravelmente os prazos e gera custos adicionais (advogado, taxas judiciais).
Algumas instituições também cobram taxas de processamento de levantamento, distintas das taxas notariais. Essas taxas bancárias não são regulamentadas e variam de uma instituição para outra. Verificar seu valor antes de iniciar o procedimento evita surpresas desagradáveis.
Papel do notário e andamento concreto do ato de levantamento
O notário atua como redator do ato autêntico de levantamento e como intermediário com o serviço de publicidade imobiliária. Seu papel não se limita a uma simples formalidade administrativa.
- Ele verifica se a dívida está efetivamente quitada ou se o credor consente com a remoção, controlando os documentos fornecidos pelo banco.
- Ele redige o ato autêntico de levantamento, que deve respeitar menções legais precisas para ser aceito pelo serviço de publicidade imobiliária.
- Ele procede ao depósito desse ato junto ao serviço de publicidade imobiliária competente, que remove a inscrição hipotecária do registro imobiliário.
- Ele paga os direitos de registro e a contribuição de segurança imobiliária em nome do proprietário.
O proprietário não precisa se deslocar ao serviço de publicidade imobiliária. O notário gerencia toda a cadeia, desde a verificação da dívida até a confirmação da remoção.
Custos de levantamento de hipoteca: o que cobre a fatura do notário
Os custos de levantamento não se resumem aos honorários do notário. Eles incluem várias componentes que devem ser distinguidas para entender a fatura.
- Os emolumentos do notário, calculados segundo uma tabela proporcional fixada por decreto e aplicada ao valor inicial da inscrição hipotecária.
- A contribuição de segurança imobiliária, paga ao serviço de publicidade imobiliária pelo tratamento da remoção.
- Os direitos de registro devidos ao Tesouro público.
- Os desembolsos (taxas postais, cópias de atos, pedidos de informações hipotecárias).
Globalmente, os custos de levantamento representam uma fração modesta do valor inicial da garantia. Os concorrentes mencionam uma faixa entre 0,3 e 0,6 % do valor inicial da garantia. Esse custo permanece amplamente inferior aos custos incorridos durante a inscrição inicial da hipoteca.
Prazos de remoção e desmaterialização das formalidades imobiliárias
Uma vez que o ato de levantamento é depositado, o serviço de publicidade imobiliária procede à remoção. O prazo de processamento varia conforme os departamentos. Vários serviços de publicidade imobiliária estão experimentando desde 2023-2024 uma desmaterialização mais avançada através do sistema tele@ctes, com prazos de processamento significativamente reduzidos nos departamentos pilotos, segundo o relatório de atividades 2023 da DGFiP.
Nos departamentos ainda não abrangidos por essa desmaterialização completa, o prazo permanece mais longo. Essa disparidade geográfica pode causar problemas quando uma venda está condicionada à remoção efetiva da hipoteca. O notário pode fornecer um atestado de depósito enquanto aguarda a remoção definitiva, o que é suficiente na maioria das transações.
Contexto atual: menos recompras de crédito, mais vendas para desalavancagem
A alta das taxas de juros observada desde 2023 alterou o perfil dos levantamentos de hipoteca. O Conselho Superior do Notariado aponta em seu panorama do mercado imobiliário 2024 uma diminuição acentuada das renegociações acompanhadas de levantamento, uma vez que as recompras de crédito perderam seu apelo financeiro. Paralelamente, as vendas para quitação de empréstimos ou desalavancagem aumentaram.
Essa mudança tem uma consequência prática: os levantamentos relacionados a uma venda frequentemente são negociados sob pressão de prazo, pois o ato de venda não pode ser concluído enquanto a hipoteca não for removida ou enquanto o notário não tiver garantido a sequência financeira. Antecipar o pedido de levantamento assim que o compromisso de venda for assinado continua sendo a melhor maneira de evitar um adiamento da data de assinatura definitiva.
O levantamento de hipoteca continua sendo uma formalidade regulamentada cujo custo e cronograma dependem amplamente da reatividade do banco e do serviço de publicidade imobiliária local. Escolher um notário familiarizado com os procedimentos desmaterializados pode reduzir significativamente o prazo total.